Zmiana stanu cywilnego po zawarciu umowy z deweloperem. Czy konieczne jest aneksowanie umowy. Umowę deweloperską podpisujemy, kupując od dewelopera mieszkanie w inwestycji, będącej w trakcie budowy. Ustawa deweloperska z 2011 roku wprowadziła wiele regulacji, służących zabezpieczeniu interesów kupujących, w tym wymóg zawierania
- Spółka A zajmuje się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Spółka realizuje inwestycję mieszkaniową „Przylesie", która składa się z 40 lokali mieszkalnych. Łączna prognozowana wartość lokali przeznaczonych do sprzedaży wynosi 40 000 000 zł. Stopień zaawansowania projektu na 31 stycznia 2018 r. wyniósł 80 proc. Spółka podpisała już 36 umów przedwstępnych (tzw. deweloperskich) na sprzedaż 36 lokali mieszkalnych. Każda umowa przedwstępna zobowiązuje nabywcę lokalu do określonych harmonogramem okresowych wpłat odpowiadających stopniowi zaawansowania prac budowlanych. Na 31 stycznia 2018 r. klienci wpłacili kwotę 32 000 000 zł z tytułu wpłat określonych w umowie przedwstępnej na mieszkaniowy zamknięty rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla spółki A. W przypadku rachunku zamkniętego cała zgromadzona suma przekazywana jest deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, na podstawie którego prawo własności lokalu przeniesione jest na nabywcę. Czy wpłaty dokonane w ramach zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej są księgowym bądź podatkowym przychodem dewelopera? – pyta czytelniczka. I. Ujęcie księgowe Zgodnie z MSR 18 wpłaty klientów nie są traktowane jako przychód do momentu transferu znaczących ryzyk oraz korzyści związanych z posiadaniem mieszkania, czyli zazwyczaj do podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub przekazania tych ryzyk w innej formie. Ponieważ spółka nie podpisała jeszcze notarialnego aktu sprzedaży żadnego z mieszkań oraz wspomniane ryzyka nie zostały przekazane kupującym w innej formie, do tego momentu wpłaty takie traktowane są jako przychód przyszłych okresów i wykazywane w sekcji zobowiązań bilansu. Zasadniczo w taki sam sposób powinny być traktowane wpłaty klientów zgodnie z MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r. Rozpoznanie przychodu nastąpi wraz z przekazaniem kontroli klientowi nad mieszkaniem. W praktyce będzie to, podobnie jak dotychczas, oznaczać moment podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska" deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy". II. Ujęcie podatkowe CIT Na gruncie przepisów ustawy o CIT wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki. Z kolei samo otrzymanie zaliczki przez dewelopera nie powoduje powstania dla niego przychodu w CIT. Przychód podatkowy dla dewelopera powstaje na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później jednak niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (tj. zwolnienia pełnej kwoty wynagrodzenia z konta powierniczego). W rezultacie, do „wydania rzeczy" dojdzie dopiero w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy w formie aktu notarialnego (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r., IBIPI/1/415-157/09/AP). VAT Jeśli chodzi o VAT, to wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki podlegające opodatkowaniu VAT. W praktyce wątpliwości budzi kwestia, w którym momencie deweloper powinien odprowadzić VAT należny od wpłat od klientów, tj. czy w dacie: - wpłaty przez klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla dewelopera przez bank (do którego deweloper nie ma dostępu aż do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) czy - zwolnienia środków z rachunku i przekazania ich deweloperowi do swobodnego korzystania. Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że deweloper powinien odprowadzić VAT należny już w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na rachunek powierniczy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy powstałby dla dewelopera przed datą faktycznego otrzymania środków pieniężnych z rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Zgodnie z linią interpretacyjną prezentowaną obecnie przez organy podatkowe (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 marca 2014 r., IPPP1/443-209/14-2/Igo lub interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 maja 2015 r., IBPP2/4512-164/15/KO) obowiązek podatkowy z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien powstać u posiadacza rachunku (dewelopera) dopiero w momencie wypłaty środków przez bank. Innymi słowy, organy podatkowe zgadzają się z korzystną dla deweloperów interpretacją przepisów potwierdzając, że wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinna być interpretowana jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy. Organy argumentują że: - deweloper nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek, - wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi. Podsumowując, obowiązek podatkowy od wpłat dokonywanych przez klientów na podstawie umów przedwstępnych powstaje dla deweloperów co do zasady dopiero w momencie faktycznego otrzymania przez dewelopera środków z rachunku powierniczego (pod warunkiem, że lokal nie zostanie wcześniej wydany nabywcy). —Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland —Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 k podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 ust. 8 w zw. z ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)Ocena stanu technicznego nieruchomości uwzględnia szereg pomiarów i obliczeń, dzięki którym można zweryfikować dopuszczalne obciążenia elementów konstrukcyjnych. Wykonywane przez fachowca badania muszą być oczywiście dokładnie opisane. W raporcie znajdują się również wszystkie wykryte usterki wraz z oceną ich przyczyn i Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym to możliwość wyboru mieszkania w nowym budownictwie, nowoczesnym osiedlu i o wysokim standardzie. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność dłuższego oczekiwania na otrzymanie kluczy i przeprowadzkę oraz podjęcie decyzji jeszcze w momencie, kiedy inwestycja dopiero się zaczyna lub jest w trakcie. Dlatego kluczową rolę odgrywa tu odpowiednie zabezpieczenie interesów nabywcy, co powinna gwarantować umowa deweloperska. Spis treści:Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Jakie są koszty umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska a kredytNa co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?Kary umowneSposób pomiaru powierzchni nieruchomościZgoda na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomościWarunki i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnegoPodsumowanieWarto wiedziećRynek nieruchomości, jak i kredytowy w Polsce, pomimo pandemii i kłopotów innych branż, jest stabilny. Popyt na nieruchomości rośnie, podobnie jak ich ceny. Sprzyjają temu nadal bardzo niskie stopy procentowe, które z jednej strony dają możliwość uzyskania dość nisko oprocentowanego kredytu, a z drugiej nie zachęcają do oszczędzania np. na lokatach. Drugim czynnikiem jest wysoka inflacja, która skłania do poszukiwania rozwiązań mających na celu ochronę kapitału przed utratą wartości, w czym może pomóc zakup nabywca może zdecydować się na wybór mieszkania na rynku wtórnym lub kupno nieruchomości bezpośrednio od dewelopera. W pierwszym kwartale 2021 r., według danych Raportu AMRON – SARFiN, deweloperzy rozpoczęli budowę mieszkań, co stanowi wzrost o 10,27% w stosunku do ostatniego kwartału 2020 r. Natomiast liczba pozwoleń na budowę, którą uzyskali deweloperzy w I kwartale 2021 r. stanowiła 66,08% wszystkich pozwoleń wydanych w ramach budownictwa deweloperska to jeden z ważniejszych elementów procesu dotyczącego kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, który reguluje prawa i obowiązki stron: dewelopera i nabywcy. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę albo przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na deweloperska nie przenosi własności mieszkania czy domu, ale daje podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której jest lub będzie prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczeń przysługujących nabywcy w zakresie budowy budynku czy domu przez dewelopera, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa powinna zawierać umowa deweloperska?Treść umowy deweloperskiej została określona w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z przepisami umowa, oprócz typowych elementów takich jak określenie stron umowy czy wskazania miejsca i daty jej podpisania, w szczególności powinna zawierać:informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie ( powierzchnia działki czy stan prawny nieruchomości),informacje o położeniu oraz istotnych cechach domu rodzinnego lub budynku, w którym będzie zlokalizowany lokal będący przedmiotem umowy,jeśli przedmiotem umowy ma być lokal, to umowa powinna określać jego usytuowanie w budynku,informacje o powierzchni i układzie pomieszczeń,określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,termin przeniesienia prawa własności nieruchomości domu na nabywcę albo ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę,wysokość i terminy lub warunki płatności realizowane przez nabywcę na rzecz dewelopera,informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej,informacje dotyczące pozwolenia na budowę,terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych realizowanych przez dewelopera,określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i kwestii zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę,określenie wysokości odsetek i kar umownych,określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,termin i sposób zawiadomienia nabywcy dotyczący odbioru nieruchomości,w przypadku istnienia zabezpieczenie hipotecznego, informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę lub braku takiej zgodyzobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę lub do wybudowania i przeniesienia prawa własności domu jednorodzinnego oraz innych praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na są koszty umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska musi dla swej ważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Wysokość opłat z tego tytułu określana jest indywidualnie przez notariusza, ale nie mogą one przekroczyć maksymalnych wartości określonych w przepisach. Choć koszt umowy deweloperskiej zależy od wartości nieruchomości, to jednak będzie niższy niż ten w przypadku “zwykłej” umowy przenoszącej własność taksa notarialna dla sporządzenia aktu notarialnego, który dokumentuje zawarcie umowy deweloperskiej wynosi połowę stawki obowiązującej przy umowie sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo wynagrodzenie notariusza, w tym także w zakresie sporządzenia wypisów aktu, a także koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają w równych częściach dewelopera i deweloper wskazuje notariusza, który ma sporządzić akt notarialny. Z uwagi na to, że sam również jest zobowiązany do pokrycia części kosztów, będzie zainteresowany negocjowaniem stawki za dokonanie poszczególnych deweloperska a kredytUmowę deweloperską można podpisać jeszcze przed uzyskaniem decyzji kredytowej. Jednak wówczas trzeba wynegocjować z deweloperem takie postanowienia, które będą gwarantowały możliwość odstąpienia od umowy z powodu ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej ze strony banku bez żadnych dodatkowych innym przypadku trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością zapłaty kar umownych, ale także możliwością straty już wpłaconych kwot np. pierwszej transzy należności, jeśli takie warunki przewidywała umowa. Przed podpisaniem umowy warto też najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową w banku lub u profesjonalnego doradcy co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wydaje się chronić obie strony kontraktu. Jednak notariusz sprawdzi umowę jedynie pod kątem wymogów formalno-prawnych i zgodności z obowiązującymi przepisami, nie ma natomiast obowiązku proponować rozwiązań, które będą dodatkowo chroniły nabywcę. Dlatego warto samodzielnie sprawdzić warunki umowne a w szczególności:Kary umownePrzepisy co prawda gwarantują, że odsetki do zapłaty których może być zobowiązany nabywca nie mogą być wyższe od kar umownych określonych na rzecz dewelopera, ale warto zwrócić uwagę na szczegóły. W praktyce może się okazać, że przygotowana przez dewelopera umowa nie zastrzega np. kar z tytułu opóźnień w przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę lub dotyczy tylko zwłoki, a tu liczy się laika oba wyrażenia wydają się tożsame, natomiast dla prawnika zwłoka oznacza zawinione działanie strony. W przypadku powstania sytuacji konfliktowej może okazać się, że błędne zrozumienie treści umowy zadziała na niekorzyść pomiaru powierzchni nieruchomościPomiar powykonawczy ma przede wszystkim znaczenie dla ustalenia ceny końcowej mieszkania czy domu, dlatego warto zwrócić uwagę jaką metodę wybrał deweloper dla dokonania tej czynności. Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości to jeden z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej, ale przy tym punkcie warto też doprecyzować co stanie się jeśli ustalony metraż odbiega od tego określonego w poruszyć kwestię rozliczeń pomiędzy stronami, czy zagwarantować możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku konieczności dokonania przez niego dopłat z uwagi na wyższy niż określony w umowie na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomościJeśli deweloper realizuje inwestycję wspierając się kredytem hipotecznym lub nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz innego wierzyciela niż bank, w umowie deweloperskiej musi znaleźć się informacja o zgodzie tych podmiotów na bezobciążeniowe dla nabywcy wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Informacja, że wierzyciel nie wyraził zgody na takie czynności również powinna zostać ujęta w umowie. Brak zgody to sygnał dla nabywcy, żeby wyjaśnić sprawę wcześniej i określić ewentualne skutki lub ustalić termin jej i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnegoJednym z obowiązków dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, jest sporządzenie prospektu informacyjnego. Osoba zainteresowana kupnem nieruchomości może żądać przedstawienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, bez żadnych dodatkowych kosztów i w czasie który umożliwia spokojne zapoznanie się z jego umowie powinny znaleźć się też zapisy dotyczące skutków ewentualnych zmian w prospekcie informacyjnym, konsekwencji ich wprowadzenia czy rozbieżności pomiędzy prospektem a umową deweloperską. Wszelkie odstępstwa treści umowy od prospektu czy jego załączników mogą stanowić bowiem podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę w terminie 30 dni od jej prawne w zakresie umowy deweloperskiej mają wzmocnić pozycję osoby, która chce kupić nieruchomość na rynku pierwotnym, w szczególności kiedy deweloper dopiero rozpoczyna inwestycję. Postanowienia umowne nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż te określone ustawowo. Warto jednak zwrócić uwagę na szczegóły, które mogą okazać się decydujące np. w momencie pojawienia się opóźnień w budowie czy z przekazaniem nieruchomości nabywcy albo konieczności odstąpienia od umowy. Warto wiedziećUmowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia pokrywają po połowie nabywca nieruchomości i zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą być wyższe od kar umownych do których zapłaty ma być zobowiązany nabywca w razie niewywiązania się z warunków musi zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Na jej podstawie bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki wpłacone z tytułu zawarcia umowy w razie upadłości dewelopera lub konieczności odstąpienia od umowy z uwagi na niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązku przeniesiania prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie. PORÓWNAJ KREDYTYIzabela Stachura Prawniczka. Zawodowo łączy zainteresowania z zakresu prawa handlowego i cywilnego. Z branżą finansową związana od 3 lat. Prywatnie wielbicielka książek Terry'ego Pratchetta i wypraw w góry. Termin usunięcia wad przez dewelopera. Zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej po sporządzeniu i podpisaniu przez obydwie strony protokołu odbioru, deweloper ma 14 dni na odniesienie się do stwierdzonych usterek i 30 dni na ich naprawienie. Jeżeli tego nie zrobi w tym czasie, ma możliwość wskazania innego terminu wraz z wyjaśnieniem W obecnej sytuacji finansowej wiele podmiotów zarówno tych indywidualnych jak i przedsiębiorców zmuszona jest odstąpić od umów deweloperskich z powodu odmowy zawarcia umowy kredytu hipotecznego. W przypadku podmiotów indywidualnych istnieje możliwość odstąpienia od umowy zgodnie z literą prawa (reguluje tą kwestię art. 395 § 1 zd. 2 kc ) a dokonuję się tego poprzez jednostronne oświadczenie złożone drugiej stronie umowy. W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za nie zawartą, a jej strony są zobowiązane do zwrotu wzajemnych dokonanych świadczeń (art. 395 § 2 kc), np. wpłat na poczet przyszłego mieszkania, czy kosztów poniesionych już przez dewelopera. Jeżeli jednak - w myśl przepisu art. 396 kc - zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (tzw. odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Możliwość ochrony przed zapłatą odstępnego tkwi w interpretacji pojęcia „rażąco wygórowanej kary umownej (odstępnego)”. Pojęcie to wiąże się ściśle ze stosowaniem przez przedsiębiorcę (czyli dewelopera) w stosunkach z konsumentami wzorca umowy. Oznacza to, że aby określone postanowienie umowne mogło być uznane za zawierające rażąco wygórowaną karę umowną (odstępne) musi ono być zawarte we wzorcu umowy, czyli tekście samodzielnie opracowanym i narzuconym konsumentowi, z wyłączeniem możliwości indywidualnych uzgodnień lub negocjacji. Postanowienie wzorca umowy nakładające na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego - zgodnie z treścią przepisu art. 385[3] pkt 17 kc - może być uznane za niedozwolone postanowienie umowne. Postanowienie takie nie wiąże konsumenta, jeżeli na jego podstawie deweloper zażąda zapłaty odstępnego. Wówczas konsument może skutecznie odmówić realizacji zobowiązania, twierdząc, że jest ono prawnie zakazane. Na koniec warto dodać, iż „rażąco wygórowaną karę umowną (odstępne)”w każdym przypadku można interpretować w inny wymiarze finansowym. Wspomnieć też należy , że odstąpienie od takiej umowy jest możliwe w przypadku indywidualnego konsumenta, zupełnie inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku przedsiębiorstw, których możliwości odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem są ograniczone, bowiem przedsiębiorcy są profesjonalistami świadomie podejmujący zobowiązania wynikające z umowy deweloperskiej, dlatego też wymaga się od nich podwyższonej rzetelności i znajomości przepisów prawa przy zwieraniu umów z deweloperem. Umowa deweloperska może zostać podpisana na firmę. Jeśli kupujemy lokal od dewelopera na podstawie umowy deweloperskiej na firmę, to możemy poprosić dewelopera o fakturę i rozliczyć podatki. Jeżeli jednak kupujemy lokal jako konsument, to otrzymujemy od dewelopera inny rodzaj faktury - fakturę detaliczną. Najważniejsze, co musimy Na pewno wielu z nas niejednokrotnie słyszało w telewizji czy w radio rozmaite historie na temat ludzi, którzy stracili majątek życia przez to, że zaciągnęli kredyt w banku na mieszkanie, które miał wybudować deweloper, a który ogłosił upadłość albo wytransferował pieniądze. Dlatego jak najbardziej zasadne wydaje się pytanie, czy zakup mieszkania od dewelopera jest bezpieczny ? Przecież istota tzw. umowy deweloperskiej polega właśnie na tym, że płacimy wcześniej za mieszkanie w budynku, który dopiero zostanie wybudowany w przyszłości. Czy zatem umowa deweloperska chroni Cię? Geneza Jeszcze kilka lat temu rzeczywiście było tak, że kupowaliśmy przysłowiową „dziurę w ziemi”. Zakup nieruchomości od dewelopera nie był bowiem w jakiś specjalny sposób chroniony przez system prawny państwa, natomiast treść umowy deweloperskiej zależała w istocie od dobrej lub złej woli dewelopera, który w bardzo rozmaity sposób mógł uregulować prawa i obowiązki obydwu stron umowy, tj. dewelopera i nabywcy, gdyż umowa ta nie była wcześniej uregulowana przez prawo. Stąd też wzięły się różne nadużycia i dlatego zapewne słyszałeś niejedną historię z negatywną postacią dewelopera w roli głównej. Ustawa deweloperska Wszystko zmieniło się jednak w dniu kiedy weszła w życie ustawa z o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( zwana potocznie ustawą deweloperską. Ustawa ta w sposób kompleksowy uregulowała bowiem zasady ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego, wobec którego deweloper zobowiązał się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Umowa deweloperska Przede wszystkim od tego momentu umowa deweloperska stała się tzw. umową nazwaną, czyli taką, która została wprost uregulowana przez przepisy prawa. Innymi słowy, deweloper już nie może narzucić nam dowolnie stworzonej przez siebie umowy (która zwykle była bardzo niekorzystna dla kupującego, a korzystna dla dewelopera), lecz ma bardzo ściśle określone prawnie wymogi, które musi zawierać taka umowa. Co więcej, wymogi te są bardzo surowe dla dewelopera, zaś sama treść umowy deweloperskie stworzona została w sposób „prokonsumencki”, czyli generalnie w celu ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego. Ponadto, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co ma chronić nas przed różnymi niebezpieczeństwami prawnymi, które mogłyby pojawić się, gdyby umowa ta została zawarta w zwykłej formie pisemnej. Środki ochrony kupującego Najważniejsze jest jednak to, że ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia nabywcom tzw. środki ochrony, których celem jest to, aby zmusić dewelopera to zbudowania budynku i oddania mieszkania nabywcom oraz uniemożliwia im ukrycie pieniędzy uzyskanych od ludzi. Ustawa deweloperska wymienia 4 następujące środki ochrony nabywców: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy W praktyce najczęściej stosowany jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Służy on gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej. Oznacza to, że bank może wypłacić deweloperowi środki zgromadzone na tym rachunku dopiero po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (tj. po zakończeniu danego etapu budowy budynku). Dodać trzeba, że bank ma obowiązek dokonania kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie, i to przed dokonaniem wypłaty z rachunku na rzecz dewelopera. Jeśli zatem deweloper nie zakończy danego etapu budowy to po prostu nie otrzyma pieniędzy z banku. Podsumowanie Dlatego też osobiście uważam, że w obecnym stanie prawnym zakup mieszkania od dewelopera jest dużo bezpieczniejszy niż kiedyś. Nie zmienia to jednak faktu, że umowa deweloperska jest bardzo skomplikowaną umową dla przeciętnego człowieka i dlatego powinniśmy koniecznie przed jej podpisaniem skonsultować ją wcześniej z adwokatem, gdyż jeśli tego nie uczynimy to możemy stracić dorobek całego życia. Jeżeli zaś interesuje Cię to, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym, to zachęcam Cię do lektury serii na tym blogu , w której wyjaśniam szczegółowo poszczególne etapy procedury zakupu mieszkania: cz. 1 Sprawdzenie księgi wieczystej cz. 2 Umowa przedwstępna cz. 3 Zaliczka czy zadatek cz. 4 Umowa ostateczna cz. 5 Depozyt notarialny Jeżeli podoba Ci się idea niniejszego bloga to proszę o jego udostępnienie, polubienie lub skomentowanie – dzięki temu ma on szanse dotarcia do szerszego kręgu odbiorów, a być może wśród nich są osoby, które bardzo potrzebują zawartych w nim informacji. Polecam także zapisanie się na mojego Newslettera – wtedy nie umknie Ci żaden odcinek tego bloga, a także polubienie mnie na Facebook-u. Powyższe zdjęcie wykonałem z Burj Khalifa – najwyższego budynku świata (jeszcze). Copyright © 2019-2021 Rafał Ganowski
Na podstawie art. 26 wspomnianej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego można przyjąć, że szczegółowe notarialne koszty umowy deweloperskiej przedstawiają się następująco w zależności od ceny nieruchomości: do 3000 zł – 100 zł. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżkiW dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości kupujący uiścił do rąk sprzedającego zadatek na poczet nabycia nieruchomości w kwocie zł. Pomimo zawartej umowy przedwstępnej nie doszło do transakcji kupna-sprzedaży, bowiem kupujący nie otrzymał kredytu na zakup nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony ustaliły zapis, że w razie niewykonania umowy z powodu niebędącego winą żadnej ze stron, sprzedający zwróci kupującemu zadatek. W oparciu o ten zapis kupujący zwrócił się do sprzedającego o zwrot wpłaconego zadatku, jednak sprzedający odmówił jego zwrotu. Sprzedający uzasadniał odmowę zwrotu zadatku wskazując, że kupujący ponosi winę za brak zawarcia umowy przyrzeczonej, wobec czego odstąpił od umowy przedwstępnej i oświadczył, że zatrzymuje otrzymany zadatek. Sprzedający wskazał, że w zawartej umowie przedwstępnej nie zostało zastrzeżone, że w przypadku otrzymania przez kupującego odmownej decyzji kredytowej zajdą okoliczności uzasadniające zwrot wpłaconego zadatku. Sprzedający przyjął, iż niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości na skutek braku otrzymania stosownego kredytu nie było okolicznością niezawinioną. Zdaniem sprzedającego kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej mógł ustalić swoją sytuację finansową i zdolność kredytową. Mógł też zapewnić sobie finansowanie transakcji bądź z własnych środków czy też pożyczki. Kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej przy okazji chęci zakupu innej nieruchomości ustalał swoją zdolność kredytową w banku i uzyskał informację, że takową posiada. Mając tak pozytywną informację z banku zdecydował się na podpisanie umowy przedwstępnej, po czym rozpoczął kompletowanie dokumentacji niezbędnej do uzyskania kredytu. Sprzedający przy podpisywaniu umowy przedwstępnej wiedział o tym, że transakcja ma zostać sfinalizowana ze środków pochodzących z kredytu. Ostatecznie jednak kupujący otrzymał odmowę udzielenia kredytu, o czym pisemnie powiadomił sprzedającego. Umowa przyrzeczona nie została zawarta a pobrany przez sprzedającego zadatek nie został kupującemu zwrócony. Sąd Rejonowy przyjął, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej postępowanie kupującego było zgodne z ogólnie wymaganym postępowaniem zmierzającym do złożenia wniosku kredytowego, w szczególności, że miał pozytywną informację na temat swojej zdolności kredytowej. Zdaniem Sądu kwestia rozpatrzenia wniosku kredytowego przez bank była niewiadomą, stąd nie przychylił się do stanowiska sprzedającego, jakoby nieotrzymanie przez kupującego kredytu było przez niego zawinione. Sprzedający zaskarżył wyrok Sądu Rejonowego apelacją. Sąd II instancji nie miał wątpliwości, że kupujący podpisując umowę przedwstępną zobowiązał się do zgromadzenie w ustalonym przez strony terminie środków pieniężnych, od których uzależnione było zawarcie umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 394 w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Postanowienia zawartej umowy przedwstępnej powielały ten artykuł i nie zawierały żadnych dodatkowych ustaleń, które wykraczały poza ustawową regulację zadatku. Co istotne, umowa przedwstępna nie zawierała odniesień do decyzji kredytowej banku. W szczególności umowa nie zawierała ustaleń, że nieuzyskanie przez kupującego kredytu miałoby być poczytywane jako okoliczność od niego niezależna i przez niego niezawiniona. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że kupujący nie wykazał, by jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej podjął jakiekolwiek działania zmierzające do ustalenia swojej zdolności kredytowej pod kątem zakupu należącej do pozwanego nieruchomości. Co prawda wskazywał, że rozpoznawał swoją zdolność kredytową na sfinansowanie przez bank zakupu domu, jednak nie wykazał aby upewniał się, że kredyt otrzyma. Co więcej, w toku postepowania Sąd ustalił, że kupujący starał się o kredyt tylko w jednym banku, a w dwóch pozostałych, zasięgnął jedynie ustnej informacji, bowiem nie posiadał środków na pokrycie kosztów wyceny nieruchomości. Zrezygnował więc z ubiegania się o kredyt w innych bankach. Sąd podkreślił także, że na etapie planowania inwestycji przed podpisaniem umowy przedwstępnej powinien uzyskać z banku promesę udzielenia kredytu bądź ewentualnie zastrzec w umowie przedwstępnej, że w przypadku niekorzystnej decyzji kredytowej, nie będzie ponosił odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej. To, że kupujący o to nie zadbał, w ocenie Sądu należy rozpatrywać wręcz w kategoriach niedbalstwa lub lekkomyślności. Sąd II instancji uznał, że sprzedający miał prawo zatrzymać otrzymany od kupującego zadatek w kwocie zł. Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku z dnia 25 listopada 2016 r. IV Ca 575/16
Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 k.c., ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej.
Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną ilością dokumentów, które trzeba przygotować, a to wszystko ze względu na złożoność procedur i konieczność dokładnego zbadania sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o dodatkowe fundusze. Umowa o pracę – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Umowę o pracę – Oświadczenie o dochodach, lub Zaświadczenie o źródle dochodów (w zależności od banku).Historia z konta osobistego – Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie za 3 miesiące, lub (oraz) potwierdzenia wpływów wynagrodzenia za 12 z ZUS (w przypadku otrzymywania zasiłków), lub Zaświadczenie z ZUS o podstawie naliczania składek – w razie zatrudnienia w firmie rodzinnej, lub otrzymywania wynagrodzenia w 11 – czasem wymagane w celu wyliczenia średniej za 12 zatrudnienia na warunkach nie gorszych niż aktualne – dokument potwierdzający intencje przedłużenia pracownikowi umowy po zakończeniu aktualnej. Druk coraz rzadziej – zależne od indywidualnej sytuacji przypadku gdy osoba składająca wniosek kredytowy zmieniała pracę w ciągu ostatnich 3-6 miesięcy, do powyższych dokumentów należy dołączyć:Aktualną umowę o pracy wydane przez poprzedniego o dzieło/zlecenie – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Pełny wyciąg z rachunku bankowego, na który wpływa wynagrodzenie z tytułu realizacji umowy o dzieło/zlecenie (minimalny okres 6 -12 miesięcy).Rachunki z umowy o dzieło/ o zatrudnieniu i wysokości gospodarcza – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Działalność gospodarcza z KPIR: Księga Przychodów i Rozchodów narastająco za bieżący oraz poprzedni rok obrachunkowy, dodatkowo KPIR szczegółowe za ostatni gospodarcza z ryczałtem ewidencjonowanym: Zestawienie przychodów za 2 lata – poprzedni i bieżący, lub zaświadczenie o wysokości przychodów ewidencjonowanych za ostatnie 24 za 2 z US o niezaleganiu z tytułu zobowiązań podatkowych, wraz z adnotacją o braku egzekucji i układów z ZUS o niezaleganiu z tytułu składek, wraz z adnotacją o braku egzekucji i układów numerów REGON i NIP (nie obligatoryjne).Zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z przedemerytalne, świadczenie emerytalne lub renta – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego:Ostatni odcinek emerytury lub wyciąg z konta o przyznaniu świadczenia oraz decyzja o jego ostatniej dotyczące nieruchomości – zakup działki Umowa przedwstępna zakupu wpłaty zadatku/ o warunkach zabudowy stanowiąca potwierdzenie możliwości rozpoczęcia z aktualnego planu zagospodarowania potwierdzający, że teren jest przeznaczony pod zabudowę z aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, potwierdzenie możliwości rozpoczęcia budowy na danej i wyrys z ewidencji z księgi dotyczące nieruchomości – budowy domuPozwolenie na budowę – prawomocne i ostateczne,Akt notarialny potwierdzający prawo własności do i wyrys z ewidencji z księgi kosztorys + harmonogram pracDziennik budowyProjekt budowlanyDokumenty dotyczące nieruchomości – zakup nieruchomości na rynku pierwotnymWypis i wyrys z ewidencji z księgi przedwstępna umowa deweloperska, lub umowa rezerwacyjna + prospekt na budowę – prawomocna i ostateczna, wraz z decyzjami o zakończeniu budowy (jeśli dotyczy).Zaświadczenie o samodzielności lokalu (jeśli dotyczy).Rzuty nieruchomości potwierdzające jej powierzchnię użytkową + standard wykończenia,Mapa podziałowa działek wraz z decyzjami dotyczące nieruchomości – zakup nieruchomości na rynku wtórnym Umowa potwierdzający prawo własności zbywcy do nieruchomości (np. zaświadczenie o darowiźnie lub akt kupna-sprzedaży).Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wystawione przez spółdzielnie lub wspólnotę nieruchomości (operat lub wycena przez bank).Odpis z księgi dotyczące nieruchomości – remont lub wykończenie nieruchomościOdpis z księgi wieczystej prac remontowych na druku notarialny potwierdzający prawo własności na budowę lub zgłoszenie prac budowlanych, jeśli jest wymagane prawem o tym, że lista dokumentów ma charakter poglądowy i zmienia się w zależności od banku i celu finansowania. Lista ma na celu pomoc w zgromadzeniu dokumentów podstawowych. Zobacz też: Ile trzeba zarabiać żeby dostać kredyt hipoteczny ? Kredyty hipoteczne to produkt, którego warto poszukać trochę dłużej. Jeśli chcesz wiedzieć, jak się o niego ubiegać, na jakie oferty zwrócić uwagę i najważniejsze — jakie należy spełnić warunki, ten tekst jest dla Ciebie. Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego sugeruje, że comiesięczna rata kredytu hipotecznego nie może przekroczyć połowy naszej pensji. W przypadku osób zarabiających Kredyt hipoteczny vs. wkład własny Planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup wymarzonego mieszkania, domu lub innej nieruchomości? Sprawdź, czy Twoje oszczędności wystarczą na pokrycie wymaganego wkładu własnego, który obecnie wynosi 20% wartości nieruchomości. Dowiedz się, czy można uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Formy wkładu własnego Alternatywą dla wkładu własnego w postaci gotówki mogą być: poniesione koszty nabycia nieruchomości, Ubezpieczenie kredytu hipotecznego – co warto wiedzieć? Ile kosztuje? Ubezpieczenie kredytu opłaca się nie tylko bankowi, który dzięki niemu może być pewien, że na udzieleniu kredytu nie będzie stratny. Potencjalnie skorzystać na nim może także sam kredytobiorca. … Jest tak zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych oraz kredytów gotówkowych na duże sumy. UBEZPIECZENIE KREDYTU JAKO ZABEZPIECZENIE JEGO SPŁATY Kredyt hipoteczny z reguły jest wysokim Oprocentowanie kredytu hipotecznego. Stałe czy zmienne? Dla osób posiadających kredyt kluczowe jest to, jak wzrost lub obniżka stóp procentowych wpływa na wysokość raty. Z ich punktu widzenia najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy Rada Polityki Pieniężnej zmniejsza stopy procentowe pod warunkiem, że zdecydowali się na oprocentowanie zmienne. Z drugiej jednak strony przy zmiennym oprocentowaniu trzeba liczyć się także z jego wzrostem, a Co to jest optymalizacja podatkowa? Optymalizacja podatkowa to działanie, które jest podejmowane w celu zminimalizowania obciążeń podatkowych. Dotyczy za równo podatku dochodowego od osób fizycznych i prawnych, jak i podatku od towaru i usług. Jest to usługa rekomendowana przede wszystkim przedsiębiorcom. Jeśli zatem chcesz dowiedzieć się w jaki sposób możesz obniżyć podatki to zapraszam Cię do przeczytania całego artykułu. Zacznij Skuteczne metody zwiększenia zdolności kredytowej Otrzymanie kredytu hipotecznego oraz jego wysokość jest mocno związana z nasza zdolnością kredytową. Od niej bowiem zależy czy w ogóle zostanie nam przyznany kredyt. Co to w ogóle jest zdolność kredytowa? Przez zdolność kredytową rozumiemy zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Aby zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu warto Kredyt hipoteczny LISTA DOKUMENTÓW wymaganych przez banki Otrzymanie kredytu hipotecznego wiąże się z ogromną ilością dokumentów, które trzeba przygotować, a to wszystko ze względu na złożoność procedur i konieczność dokładnego zbadania sytuacji finansowej osoby ubiegającej się o dodatkowe fundusze. Umowa o pracę – dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego: Umowę o pracę – Oświadczenie o dochodach, lub Zaświadczenie o źródle dochodów (w zależności od banku). Zmiany w podejściu banku dla przedsiębiorców Początek roku to zawsze wiele zmian, które wiążą ze strategią banku, ale też mają duże przełożenie na konsumentów. W napływie informacji związanych z galopującą inflacją, Nowym (Polskim) Ładem, sytuacją gospodarczo-ekonomiczną na Świecie można było spodziewać się praktycznie wszystkiego. Modelowo w momencie zwiększenia wysokości stopy referencyjnej w złotówce banki zauważyły zmniejszenie zainteresowania produktami kredytowymi, co przełożyło Co to jest zdolność kredytowa? Po co nam zdolność kredytowa? Zacznijmy od zdefiniowania hasła zdolność kredytowa. Otóż jest to zdolność podmiotu gospodarczego lub osoby fizycznej do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z należnymi odsetkami w terminie ustalonym przez kredytodawcę i kredytobiorcę. Zdolność kredytowa, jak i kredyt to narzędzia potrzebne do realizacji pewnych celów i w ten sposób należy na nią patrzeć. Analizę zdolności Ile kosztuje zakup nieruchomości? Ile kosztuje zakup nieruchomości? Po pierwsze zastanówmy się nad tym co to jest nieruchomość. Według słownika jest to grunt wraz zabudowaniami, stanowiący czyjąś własność. A czym jest dla nas? Pod hasłem nieruchomość kryją się takie pojęcia jak: ziemia, dom, budynek, mieszkanie, lokal usługowy. Według banków nieruchomości dzielimy na: 1. Nieruchomości zaspokajające potrzeby mieszkaniowe 2. Nieruchomości Kredyt hipoteczny – co o nim wiesz? Kredyt hipoteczny to nic innego jak kredyt, którego zabezpieczeniem i celem jest nieruchomość. Charakteryzuje się długim okresem spłaty (nawet kilkadziesiąt lat) i złożonymi warunkami udzielenia. Na co zwrócić uwagę wybierając ofertę kredytu hipotecznego? Oprocentowanie kredytu hipotecznego Dzięki zabezpieczeniu kredytu hipotecznego przez nieruchomość banki godzą się na niższe oprocentowanie. Z reguły mieści się ono między 2% Twoje własne cztery ściany. Zakup vs. Wynajem Kredyt hipoteczny czy wynajem? Osoby poszukujące mieszkania mają do wyboru wynajem lub zakup na kredyt hipotetyczny. Oba rozwiązania posiadają swoje wady i zalety, dlatego przed podjęciem decyzji warto dokładnie się z nimi zapoznać. W przypadku najmu konieczne jest opłacanie comiesięcznego czynszu, a w przypadku kredytu – rat. Ich wysokość może być uzależniona od wielu czynników, WIBOR - czym jest i jak się ustala Skrót WIBOR oznacza Warsaw Interbank Offered Rate – wysokość oprocentowania na polskim rynku międzybankowym. WIBOR to stopa procentowa, po jakiej banki komercyjne będące uczestnikami panelu WIBOR udzielają pożyczek innym bankom komercyjnym. Aktualizacja stopy WIBOR ustalana jest codziennie (w dni robocze) o godzinie 11:00 następuję tzw. fixing WIBOR, który opiera się na tym, że każdy bank Ubezpieczenia Sukcesja i zabezpieczenie firmy Sukcesja w firmie to nic innego jak przekazanie decyzyjności o losach firmy w ręce następcy przy jednoczesnym zachowaniu ciągłości zarządzania przedsiębiorstwem.. Przedsiębiorca, aby zabezpieczyć ciągłość musi jedynie w zwykłej formie pisemnej albo elektronicznej oświadczyć, że powołuje określoną osobę na zarządcę sukcesyjnego. Ponieważ zarząd sukcesyjny wiąże się nie tylko z uprawnieniami, ale Kredyt gotówkowy Kredyt gotówkowy Produkt finansowy dzięki, któremu można pożyczyć środki od wybranej instytucji i wykorzystać je na dowolny cel. W przypadku kredytu gotówkowego bank nie oczekuje od nas żadnych wyjaśnień i dokumentowania na co chcemy wydać pieniądze. Aby otrzymać kredyt gotówkowy nie wymagany jest wkład własny, a oferty są bardzo przejrzyste, ponieważ kredyty gotówkowe nie mają Start-UP'y Masz świetny pomysł na biznes, ale brakuje Ci środków Dzięki wsparciu jakie oferujemy możemy zorganizować dla Ciebie fundusze pozyskiwane na zasadzie Start-UPu! Wystarczy dobry biznes plan oraz sporo chęci by móc realizować swoje marzenia o własnej firmie. Optymalizacja podatkowa Optymalizacja podatkowa Pomimo iż podatków nikt nie lubi płacić i nie da się ich uniknąć, to istnieją rozwiązania, które każdy przedsiębiorca powinien poznać. Celem optymalizacji podatkowej jest obniżenie kosztów prowadzenia firmy i pomoc w zgromadzeniu oszczędności. A w jaki obniżyć podatki oraz czym jest optymalizacja podatkowa? Postaramy się wam odpowiedzieć w artykule poniżej. Strategia optymalizacji Leasingi Leasing Popularna w dzisiejszych czasach forma finansowania różnego rodzaju środków trwałych oraz wartości niematerialnych czy prawnych. Najczęściej stosowana do wyposażania firm we flotę samochodową, komputery, meble czy maszyny i linie produkcyjne. Chcesz wiedzieć jak dokładnie działa leasing? Co to jest leasing? Leasing jest rodzajem umowy cywilnoprawnej zawieranej na ściśle określony czas pomiędzy dwoma stronami. Polega Kredyty hipoteczne Kredyt hipoteczny Zdecydowanie jest to najczęściej wybierany sposób na zakup upragnionego domu lub mieszkania. Niestety, nie są one przyznawane od razu i każdemu. Jeśli nawet uda Ci się otrzymać kredyt hipoteczny, ciężko samemu stwierdzić czy oferta jest dla nas atrakcyjna i optymalna. W rzeczywistości zdobycie takie kredytu to czasem nie lada wyzwanie. Dlatego, aby wyjść
Umowa deweloperska wprawdzie nie przenosi własności domu lub mieszkania, ale trzeba pamiętać, że na jej podstawie zostają ustalone wszystkie kluczowe aspekty przyszłej transakcji – np. cena za nieruchomość. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jakie elementy zawiera poprawnie sporządzona umowa deweloperska. Zwracamy uwagę na fakt, że
Bank udzielił kredytu hipotecznego, umowa deweloperska została zawarta, zadatek jest wpłacony, a sam deweloper terminowo realizuje swoje zobowiązania. Co złego może się stać w takiej sytuacji? Niestety całkiem sporo. Odstąpienie od umowy deweloperskiej w trudnej sytuacji losowej Pomiędzy zawarciem umowy kredytu i podpisaniem umowy deweloperskiej, a odebraniem kluczy, przyszły właściciel jest w delikatnej sytuacji. Wpłacił zadatek, więc jeśli zerwie umowę z deweloperem, poniesie spore straty. Zawarł też umowę kredytu, a bank być może nawet przelał już deweloperowi część środków po osiągnięciu pewnego poziomu prac. Rozwiązanie umowy z bankiem to również spory koszt. Jednocześnie kupujący nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, bo to dopiero powstaje. Jeśli w tym czasie zdarzy się sytuacja losowa, która zmusi go do zmiany decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, jego (lub jej) sytuacja będzie nie do pozazdroszczenia. Najczęstszym powodem takiego stanu rzeczy są oczywiście rozwody i rozejścia się par, które chciały kupić mieszkanie wspólnie. Rzadsze, ale również przykre są przypadki nagłej utraty pracy lub zdrowia, konieczność zajęcia się obłożnie chorym krewnym, lub śmierć jednej z osób, które miałyby być współwłaścicielami mieszkania. Każda z tych sytuacji oprócz ogromnego ładunku emocjonalnego zawiera w sobie ten sam problem – co zrobić z mieszkaniem, którego jeszcze nie ma i kredytem, który już jest? Możliwość pierwsza – przeczekać aż dostanie się klucze Jeśli sytuacja skłania przyszłych właścicieli do wcześniejszego zerwania umowy deweloperskiej z przyczyn osobistych, zawsze nakłaniamy ich do przeczekania. Po otrzymaniu kluczy i prawa własności do lokalu mieszkalnego, można to ostatnie zbyć, nawet razem z kredytem. Bywa nawet, że taka operacja przynosi ograniczone korzyści finansowe. Wymaga to spłacania rat kredytu przez kilka-kilkanaście miesięcy, co może być dla niektórych trudne. Jeśli jednak na przeszkodzie stoją stosunki osobiste (tak bywa w przypadku rozwodu), to tak naprawdę obie strony mają wyraźny interes we współdziałaniu, które wcale nie musi wymagać od nich spotykania się. Wystarczy, by obie osoby wpłacały na konto banku po 50% wartości rat, a po sprzedaniu mieszkania każdy odebrał swoją część gotówki i ruszył w swoją stronę. Możliwość druga – sprzedaż mieszkania na wczesnym etapie budowy Sprzedanie mieszkania z kredytem na wczesnym etapie budowy jest trudne, ale możliwe. Konieczna będzie jednak ścisła współpraca z bankiem, w którym mamy kredyt. Bank zgodzi się na przeniesienie wierzytelności tylko wówczas, gdy kupujący będzie miał odpowiednią zdolność kredytową, a transakcja trójstronna będzie dla niego korzystna. Na późniejszym etapie, już po uzyskaniu prawa własności, jest to znacznie łatwiejsze, także dlatego, że pozostała do spłaty kwota jest wówczas niższa. Przede wszystkim lepsze jest jednak zabezpieczenie jakie uzyskuje bank. Jeśli znajdzie się osobę chętną, by wejść w prawa i obowiązki kupującego, warto spróbować dokonać takiej zamiany. Z punktu widzenia dewelopera jest ona obojętna. Możliwość trzecia – renegocjacje z deweloperem i bankiem Potencjalnie z bankiem i deweloperem można negocjować warunki odstąpienia od umowy. Nie jest to łatwe, ponieważ raz zawarta umowa powinna być przez wszystkie strony dotrzymana, ale pojedyncze przypadki udanych rozmów się zdarzają. Na czym polegają? Głównie na przekonaniu dewelopera, żeby zrezygnował z części zadatku, a banku, by obniżył koszty rozwiązania umowy. Nawet w przypadku sukcesu oznacza to, że zmniejszyło się straty, ale na pewno nie uniknęło ich całkiem. Czytaj także: Umowa deweloperska – co w niej znajdziesz i na co musisz uważać? W ramach renegocjacji można też zapytać o restrukturyzację kredytu i przykładowo rozłożyć zobowiązanie 20-letnie na 30 lat, tym samym zmniejszając raty kredytu. Banki z reguły godzą się na takie rozwiązanie, gdyż ostatecznie zarabiają na nim więcej. Możliwość czwarta – pogodzenie się ze stratami Tak naprawdę możliwość prostego zerwania umów bez choćby próby negocjowania ich z bankiem i deweloperem nie powinna być brana pod uwagę. Postępując w ten sposób, oszczędza się jedynie czas, a stracić można kilkadziesiąt tysięcy złotych. Osoby kupujące mieszkanie na kredyt nie mogą sobie na taką sytuację pozwolić. Istotna informacja Kredytobiorca ma prawo zawsze wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego. Wiąże się to z koniecznością oddania pożyczonej kwoty (jeśli jeszcze nie została wpłacona deweloperowi, nie ma z tym problemu) wraz z prowizjami i odsetkami, których kwota jest tu ograniczona ustawowo. Wypowiedzieć umowę można, ale się nie opłaca. Jak zminimalizować straty po odstąpieniu od umowy deweloperskiej? Z przedstawionych możliwości pierwsza jest zdecydowanie najlepsza, wymaga jednak pewnej płynności finansowej. Dlatego przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego ocenia się nie tylko, czy jest się w stanie go dostać, ale też czy, w razie czego, nie będzie on nadmiernym obciążeniem, zwłaszcza przez kluczowe miesiące przed uzyskaniem lokalu mieszkalnego. Nawet niewielka rezerwa finansowa pozwala zapobiec wybieraniu spośród pozostałych, mniej korzystnych możliwości. Zdarzenia losowe zdarzają się, można się jednak na nie przygotować, a także zminimalizować wynikłe z nich straty jeśli nie wpadnie się w panikę.OK81.
umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu
